부동산을 소유하게 되면 세금을 내야 합니다. 부동산 취득할 때 내는 취득세부터 보유하는 동안은 보유세(재산세), 팔 때는 양도소득세를 내야 합니다. 오늘은 부동산에 관련된 세금을 언제 내야 하는지, 실제로 부동산을 사고팔 때는 얼마의 세금을 낼지 파악하는 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
부동산 취득세, 보유세, 양도세
1. 부동산 매입 시, 취득세(+지방교육세, 농어촌특별세)
2. 부동산 보유 시, 보유세 : 재산세, 종합부동산세
3. 부동산 매도 시, 양도소득세
부동산 살 때는 "취득세"
부동산을 구입((취득) 할 때는 세금을 취득세라고 합니다. 취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 붙습니다. 취득세 신고 시 에는 취득금액과 시가표준액중 많은 금액이 과세표준이 됩니다. 과세표준액에 따른 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 비율은 아래 표와 같습니다.
| 과세표준 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | |
| 6억원 이하 | 1.0% | 0.1% | 전용면적 85㎡ 초과 시 0.2% 과세 |
|
| 6억원 초과 ~ 9억원 미만 |
6.5억원 | 1.33% | 0.133% | |
| 7.0억원 | 1.67% | 0.16% | ||
| 7.5억원 | 2.0% | 0.2% | ||
| 8.0억원 | 2.33% | 0.26% | ||
| 8.5억원 | 2.67% | 0.3% | ||
| 9억원 | 3.0% | 0.3% | ||
| 상속 | 2.8% | 0.16% | 0.2% | |
| 증여 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | |
| 오피스텔 | 4.0% | 0.4% | 0.2% | |
※ 6~9억 원 사이의 주택은 구간별 세금 부과가 아닌 집값에 비례하여 선형적으로 부과됨.
예를 들어 무주택자가 전용면적 85㎟ 이하의 아파트를 6억 원에 구매할 때에는 취득세 1.0%와 지방교육세 0.1%를 더해 총 1.1%의 세금 660만 원을 취득세로 납부하면 됩니다. 그런데 전용면적 85㎟ 초과하는 7억 원 아파트를 매수하는 경우에는 1.67%의 취득세와 0.167%의 지방교육세, 전용면적 85㎟ 초과 시의 0.2%과세가 더해져 총 2.037%의 세금인 14,259,000원을 내야 합니다. 다주택자의 경우 지역과 주택의 가격에 따라 차이는 있지만 2 주택자는 약 9%, 3 주택자 이상이면 13.4%까지 취득세가 부과되기도 합니다.
부동산 보유 시에는 "보유세"
부동산을 가지고 있을 때에는 보유세를 내야 합니다. 보유세에는 '재산세'와 '종합부동산세'가 있습니다. 보유 기준일은 6월 일이며 이날을 기준으로 단 하루만 보유해도 1년 치의 세금을 내야 합니다. 취득세나 양도세는 실제 거래 가격을 기준으로 과세되지만 재산세와 종합부동산세는 '공시가격'을 기준으로 세금을 부과 합니다. 공시가격은 매년 국토교통부에서 발표합니다. 공시가격은 '부동산공시가격알리미' 사이트에서 쉽게 알아볼 수 있습니다.
1. 재산세
재산세는 재산을 갖고 있기 때문에 그에 대한 세금을 내는 것입니다. 재산세 확인은 위택스에서 현재 공시가격을 기준으로 재산세가 얼마나 나올지 미리 계산해 볼 수 있습니다.
2. 종합부동산세(종부세)
종부세는 재산을 많이 가졌으니 세금을 더 내야 한다는 취지에서 생긴 일종의 부자세라고 볼 수 있습니다. 종부세는 공시가격 11억 원을 초과하는 주택을 보유한 경우에만 부과됩니다. 공시가격은 실거래가에 비해 낮게 매겨지는 것이 일반적이므로 실제로 종부세를 내려면 생각보다 재산이 많아야 합니다. 종부세는 개인당 부과되는 세금으로 부부 사이라고 해도 각자 별도로 계산됩니다. 종부세 공제는 1세대 1 주택의 경우 11억 원, 1세대 다주택인 경우이거나 부부 공동명의로 1 주택 보유 시 인당 6억 원씩 공제됩니다.
부동산 매도 시 "양도소득세"
부동산을 매도할 때도 부과되는 세금은 양도소득세입니다. 양도세는 기본적으로 산 가격과 판 가격의 차이, 그러니깐 내가 집을 통해 얻은 시세차익에 대해 부과합니다.
1주택자라면 주택의 실거래가가 12억 원 미만이라면 양도세 비과세 혜택을 받습니다. 1세대 1 주택자로 집을 12억 원 이하에 매각했다면 시세차익이 얼마가 되든지 세금을 내지 않습니다. 단, 주택을 2년간 보유해야 하고, 조정대상지역의 경우에는 2년간 실거주해야 한다는 조건을 충족해야 합니다.
다주택자의 경우, 기본 세율에 추가 세율까지 붙어서 무거운 세금이 부과되니 투자 시 미리 고려야 봐야 합니다.
취득세, 보유세 확인하는 법
1. 취득세 확인 하는 법
'위택스' 홈페이지에 들어가면 오른쪽 상단 '지방세 정보'란을 클릭하면 '지방세 미리 계산' 항목이 나옵니다. 여기서 취등록 원인과 매매가, 취득일자 등의 기본 정보를 입력하고 세액 미리 계산하기를 클릭하면 취득세를 대략적으로 알아볼 수 있습니다.
2. 보유세 확인하는 법
1) 첫번째 방법으로는 인터넷 주소창에 ezb.co.kr 입력 후 들어가서 부동산 관련 세금 계산할 수 있습니다.
2) 두번째는 인터넷 검색 창에 '부동산계산기'를 검색하면 나오는 부동산계산기.com에서 세금을 알아볼 수 있습니다.
3) 세번째로는 '부동산114(r114.com)' 홈페이지 접속해 우측 하단 계산기 모양을 클릭하여 '부동산계산기'를 활용해도 됩니다.
위에서 소개한 사이트 3군데 모두 들어가셔서 비교해보셔야 하며 부동산 세법은 자주 바뀌니 참고용으로만 사용하시길 바랍니다.
마치며
고가 주택을 매입하거나 다주택자가 될 때는 미리 세금을 계산해 봐야 합니다. 세금 납부는 재산을 가지고 있는 것에 대한 당연한 의무이지만 세법에 대해 어느 정도 알고 준비한다면 절세하는 방법도 여러 가지가 있습니다. 세금은 연구하고 활용해야 할 대상이지 피하기만 해서는 안됩니다. 공부하고, 전문가의 도움을 받아 지혜롭게 자산을 늘려나가시길 바랍니다.
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